Zgrada, odnosno njena konstrukcija i oprema podliježu procesu starenja(npr.starenje materijala, krhkost), habanju te gubitku funkcija usljed nastalih građevinskih oštećenja. Dugoročni cilj vlasnika je očuvanje supstance objekta pomoću realiziranja određenih mjera održavanja.

Pod pojmom održavanje zgrada obuhvaćeni su općenito pojmovi kao primjerice obnova, inspekcija i održavanje. Pri tome je međutim važno znati točno razliku između određenih pojmova, jer recimo kod gospodarenja stanovima postoje razlike između pojmova održavanje, obnova i modernizacija, te tako različite interpretacije ovih pojmova mogu dovesti do nesporazuma. Upravo zbog tih različitih interpretacija navedenih pojmova te u svrhu njihovog boljeg razumijevanja treba odrediti definicije pojmova, kako bi se nakon toga mogle odrediti ciljane mjere. Za svaku zgradu teba odmah unaprijed razjasniti radi li se o zaštićenom spomeniku kulture te kakve bi konzekvence to moglo imati za dalji tijek mjera sanacije.

Održavanje

Pojam održavanje se koristi kao hiperonim, koji obuhvaća i područja inspekcije, održavanja, obnove i popravaka. Održavanje je mjera za očuvanje i restauraciju prvobitnog odnosno stvarnog stanja zgrade (planirano stanje), kao i za utvrđivanje i procjenu aktualnog, stvarnog stanja zgrade (stvarno stanje). Održavanje obuhvaća servisiranje, inspekciju, obnovu i poboljšanje.

Inspekcija

Inspekcija sadrži mjere za utvrđivanje i procjenu aktualnog odnosno stvarnog stanja zgrade (stvarno stanje).

Pod tim pojmom općenito podrazumijevamo provjeru odnosno kontrolu tehničke funkcionalnosti pojedinačnih konstrukcija zgrade kao i tehnička postrojenja, koja su kako je poznato iz iskustva sklona gubitku svojih funkcija usljed habanja, procesa starenja te stupnja opterećenja. Inspekcije radove dijelom može izvrršiti i sam korisnik(vizualna kontrola), dijelom je međutim neophodno znanje stručnjaka.

Zbog pravnih osnova svaki vlasnik zemljišta ili objekta mora dobro poznavati obveze kod inspekcije, jer u slučajevima grubog kršenja te obveze odnosno u slučaju nastale štete (odgovornost za štetu/obveza naknade štete) osiguranje lako može odbiti odgovornost.

Servisiranje

Servisiranje sadrži mjere za procjenu prvobitnog odnosno stvarnog stanja zgrade (planirano stanje). Kod servisiranja se radi o pravilnoj provjeri, povezanoj sa tekućim osiguranjem funkcija. Tu spadaju primjerice radovi na čišćenju i podmazivanju. U cilju izvršenja ovih mjera od pomoći je primjena plana servisiranja.

Određena oprema u zgradama odnosno određene konstrukcije zgrada (primjerice uređaj za ispušne plinove) podliježu zbog visokih zahtjeva sigurnosti točno određenim pravilima održavanja.

Pravilno servisiranje, često od strane stručnih poduzeća, može se tražiti u kupoprodajnim ugovorima kao sastavni dio tehničke opreme zgrade, kako bi se u slučejevima štete mogla zatražitii garancija. U okvirima radova na servisiranju mogu se zamijeniti pojedine građevinske grupe (cirkulacijska crpka, brtvila, filtri i sl.), neovisno o tome je li njihova funkcionalnost u to vrijeme već bila umanjena.

Obnova

Obnova sadrži mjere u cilju restauracije prvobitnog odnosno stvarnog stanja zgrade (planirano stanje).

Obnova opisuje restauraciju funkcionalnosti nekog građevinskog elementaodnosno opreme objekta. Obnova često znači i popravak građevinskog elementa odnosno njegovu zamjenu (npr. brtve na ventilima vodovoda), ali može značiti i prohodnost(recimo čišćenje žlijeba).

Sanacija

Pod sanacijom podrazumijevam mjere za eliminiranje oštećenja na objektu, koja nisu posljedica procesa starenja i habanja. U općenitoj jezičnoj uporabi pojam sanacije je hiperonim za održavanje i modernizaciju. Sanaciju zato uvijek prati i renoviranje, međutim pri tome postoji razlika , primjerice: oštećenja već postoje (npr. pojava plijesni, oštećenja od vlage) te se najprije moraju otkloniti njihovi uzroci, da bi se tek nakon toga mogli izvršiti radovi na renoviranju. Sanacijske mjere se opet poduzimaju tek kada se na bazi naučnih saznanja javljaju opasnosti prilikom uporabe zgrade (olovne cijevi, azbestna vlakna, kemijska zaštita drveta). Pri tome nije nužno potreban gubitak funkcionalnosti nekog građevinskog elementa. Sanacijske mjere koje se izvode u takvim slučajevima podliježu često strogim pravilima, tako da se njihova realizacija mora povjeriti specijaliziranim poduzećima.

Popravak

Popravak defektnog građevinskog elementa izvode uglavnom stručna poduzeća (garancija). Ukoliko popravak više nije ekonomski isplativ, u konačnici ostaje jedina mogućnost zamjene defektnog građevinskog dijela. Blagovremena detekcija defektnog građevinskog elementa vizualnom kontrolom smanjuje troškove popravka.

Modernizacija

Modernizacija je poboljšanje stambenog fonda građevinskim mjerama, koje povećavaju njegovu uporabnu vrijednost, trajno poboljšavaju opće stambene relacije (npr. zamjena prozora, oblikovanje nove kupaonice) ili vode ka dugotrajnoj uštedi energije.

Renoviranje

Pod renoviranjem podrazumijevamo općenito izmjene površina unutarnjeg prostora te relativno lako zamjenjivih jedinica za rukovanje iz čisto estetskih razloga. U normalnim slučajevima je garantirana funkcionalnost. Često mjere renoviranja realizira sam korisnik . Renoviranje je i jedna od mogućih mjera obnove te u pravilu slijedi modernizaciju ili sanaciju.

Poboljšanje

Poboljšanje sadrži prema normi kombinaciju svih tehničkih i administrativnih mjera kao i mjera upravljanja zgradom, a sve u cilju povećanja funkcionalne sigurnosti zgrade odnosno njenih građevinskih elemenata, bez izmjena njihovih zahtjevanih funkcija.

Pravilna vizualna kontrola

Pravilna vizualna kontrola građevinskih elemenata odnosno opreme od strane korisnika zgrade može blagovremeno otkriti nedostatke, te tako spriječiti eventualna oštećenja, a s tim u vezi i financijska opterećenja. Kod vizualne kontrole treba voditi računa da istu ne može vršiti svaki korisnik zgrade, jer su neki zbog starosti, zanatske spretnosti ili zbog nedostatka sposobnosti procjene izloženi u datoj situaciji prevelikim zahtjevima. Zato se za izvođenje vizualne kontrole uvijek preporučuje stručno poduzeće/stručnjak.

Prije početka vizualne kontrole obično se mogu postaviti temeljna pitanja, kako bi se ciljano istražila moguća optika oštećenja, primjerice:

• Je li u protekloj godini bilo masivnih vremenskih nepogoda/oluja/poplava, koje bi mogle izazvati veća oštećenja?

• Ima li zimi velikih opterećenja snijegom

• Je li zgrada pretrpjela ekstremne potrese (potresi, urušavanje tla, zabijanja)?

• Je li bilo izmjena na rubnim uvjetima zemljišta (razina podzemnih voda, voda iz slojeva, položaj na obronku) iz kojih bi mogla rezultirati građevinska oštećenja (npr. taloženje)

• Je li u protekloj godini bilo građevinskih mjera na vlastitom objektu ili direktno u susjedstvu?

Ukoliko vizualna kontrola rezultira nalazima u pogledu tehničkih svojstava zgrade, odmah treba planirati sanaciju iste i to na na bazi usklađenog sanacijskog koncepta. Takav koncept mora uzeti u obzir sve postojeće informacije (vidi kućne akte) o građevinskim materijalima i konstrukcijama, kako bi se izradilo najbolje moguće sanacijsko rješenje za specijalne zgrade.

Za konkretne projekte treba razjasniti sljedeće okvirne uvjete, primjerice:

• Hoće li se mjere realizirati sa ili bez stanara u zgradi?

• Koliko dugo će mjere trajati?

• Je li kod mjera realiziranih bez stanara za iste osiguran privremeni smještaj?

• Jesu li mjere ovisne o godišnjem dobu?

• Postoje li zahtjevi države, kojih se prilikom sanacije obavezno morate pridržavati (primjerice EnEV )?

• Postoje li tehnički zahtjevi (dokumentacija proizvođača) kojih se morate pridržavati u smislu garancije?

• Očekuju li se nakon realiziranih mjera reakcije na zdravlje korisnika-primjerice iz novougrađenih materijala ili materijala od rušenja?

Vijek trajanja

Očekivani vijek trajanja građevinskih elemenata ili slojeva građevinskih elemenata zgrada bazira se općenito na procjenama. Kod pravilne inspekcije i održavanja može se pretpostaviti duži vijek trajanja, nego kod zgrada i objekata koje nisu bile podrvgnute kontroli i odgovarajućim mjerama. Kako bi se stanje zgrade, odnosno njenih građevinskih elemenata moglo procijeniti u pogledu očekivanog vijeka trajanja, svakako moraju biti poznati okvirni uvjeti.

Ti okvirni uvjeti koji se uzimaju u obzir sastoje se od:

• Mehaničkih opterećenja (uporaba, deformacije nastale usljed opterećenja)

• Građevinsko-fizikalni i kemijski procesi (difuzija vodene pare,stvaranje kondenzata, promjena volumena, nekompatibilnost s ostalim materijalima i sl.)

• Opterećenja vremenskim utjecajima i promjenama klime (temperatura, vjetar, UV-zračenje, kiša, snijeg, led i tuča)

• Štetne tvari iz zraka ili biološki utjecaji (bakterije, alge, biljke)

Trenutačno je prognoza vijeka trajanja građevinskih produkata moguća samo polazeći od mogućeg vijeka trajanja novoproizvedenog građevinskog elementa/zgrade, uz odbijanje utjecaja koji reduciraju vijek trajanja. Subjektivni dojam odnosno subjektivna procjena promatrača, neovisno o tome radi li se o laiku ili stručnjaku, ne bi se mogla potpuno izbjeći. Razvoj statički utemeljene krivulje habanja/istrošenosti i njenog djelovanja na ostatak vijeka trajanja građevinskih elemanata je nažalost još u fazi istraživanja i razvoja.

„ održavanje vizualnom kontrolom“

U priloženoj listi su prikazane najvažnije vizualne kontrole, koje se moraju izvoditi najmanje jednom gosišnje. Ona pomaža ranom prepoznavanju tipičnih oštećenja. Vizualne kontrole izvode stručnjaci, ali u pravilu su to obično angažirani laici. Pri tome se često događa da opisani građevenski elemenet zbog načina ugradnje nije dostupan ili vidljiv. Za procjenu takvih oštećenja uvijek savjetujemo pomoć stručnjaka. Lista osim toga daje upute za radove na održavanju, inspekkciji i obnovi.

Važno je međutim svakako napomenuti da lista indicira samo dio najčešćih slučajeva oštećenja; kompletan prikaz je nemoguć zbog mnoštva najrazličitijih konstrukcija i njihovih varijanti

Gradnja objekata - gradimo.hr