Ulaz za korisnike

Devet pitanja na koje trebate znati odgovore prije kupovine nekretnine

|
Devet pitanja na koje trebate znati odgovore prije kupovine nekretnine
 
Devet pitanja na koje trebate znati odgovore prije kupovine nekretnine
Devet pitanja na koje trebate znati odgovore prije kupovine nekretnine

  • 1.Zašto je bitno provjeriti ima li nekretnina, koja se kupuje, uredne papire i zbog čega je važno kupovati samo nekretnine koje imaju uredne papire?
  • 2.Kako se može provjeriti i dokazati stanje u zemljišnim knjigama?
  • 3.Kako izbjeći prijevaru prilikom kupovine nekretnine?
  • 4.Kolika je cijena da odvjetnik sastavi ugovor, te javnog bilježnika i troškova uknjižbe?
  • 5.Što je sve potrebno za uknjižbu prava vlasništva?
  • 6.Gdje i kada se predaje zahtjev za uknjižbu vlasništva nad kupljenom nekretninom?
  • 7.Kako mogu provjeriti u kojoj je fazi moj predmet uknjižbe?
  • 8.Je li prilikom kupoprodaje i uknjižbe uvijek potreban odvjetnik? Mogu li kupiti ili prodati nekretninu na temelju obrasca ugovora iz Narodnih novina?
  • 9.Ako predam ugovor na Poreznu upravu, trebam li ga predavati na gruntovnicu?

    1.Zašto je bitno provjeriti ima li nekretnina, koja se kupuje, uredne papire i zbog čega je važno kupovati samo nekretnine koje imaju uredne papire?

    Načelo povjerenja u zemljišne knjige utvrđuje pretpostavku da je stanje u zemljišnim knjigama svima poznato, te se, u slučaju da se stvarno stanje razlikuje od onog upisanog u zemljišne knjige, stanje u zemljišnim knjigama uzima kao mjerodavno. Nitko se ne može pozivati na to da mu nije poznato stanje u zemljišnim knjigama. Pri kupnji nekretnine obvezatno je provjeriti da je prodavatelj upisan kao vlasnik, u protivnom se kupac neće moći opravdavati nepoznavanjem stanja u zemljišnim knjigama. Prodavatelj nekretnine također mora provjeriti stanje u zemljišnim knjigama, da bi izbjegao moguće sudske sporove, ukoliko kupac ne bude u mogućnosti upisati pravo vlasništva nad kupljenom nekretninom.

    2.Kako se može provjeriti i dokazati stanje u zemljišnim knjigama?

    Za dokaz vlasništva nad nekretninom mjerodavni su jedino ovjereni zemljišnoknjižni izvaci (kolokvijalno nazvani i "vlasnički listovi") koje izdaje zemljišnoknjižni odjel na zahtjev zainteresirane strane. Za izdavanje istog plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kn. Također se na navedenom odjelu može napraviti i uvid u dokumentaciju u svezi određene nekretnine, spise i ostale radnje poduzete u svezi odnosne nekretnine. Pored navedenog, na internet stranici (http://e-izvadak.pravosudje.hr) može se provjeriti status nekretnina, no ti podaci su vjerodostojni samo ako je predmetna nekretnina upisana u zemljišno knjižni uložak koji je verificiran, što znači da je prije objave podataka na internetu prošao postupak kontrole poduloška u digitalnom obliku. U tom slučaju izvadak nosi oznaku "zk uložak je verificiran", odnosno ako nije verificiran nosi oznaku: "zk uložak u prijepisu (NIJE VERIFICIRAN)", tada se stranka ne može osloniti na objavljene podatke na internetu. U svakom slučaju sugeriramo da se stanje uvijek provjeri izravno na zemljišnim knjigama, a ne samo putem interneta.

    3.Kako izbjeći prijevaru prilikom kupovine nekretnine?

    Svakako je prije sklapanja ugovora o kupoprodaji potrebno provjeriti stanje u zemljišnim knjigama, odnosno utvrditi najmanje slijedeće podatke: da li je osoba od koje želite kupiti nekretninu upisana kao vlasnik, da li je nekretnina opterećena teretima i da li se u pogledu iste vodi spor koji bi mogao utjecati na vlasništvo ili neko drugo upisano pravo. Ako prodavatelj nije upisan kao vlasnik, potrebno je da može prikazati tzv. "pravni slijed", odnosno dokumentirati način kako je stekao nekretninu. Ako je nekretnina opterećena teretima, kupac obavezno treba provjeriti da li isti sprečavaju podizanje bankovnog kredita te u zbirci isprava provjeriti trajanje tereta, iznose i sl., te ispitati eventualne mogućnosti brisanja istog, Ako se pak u pogledu nekretnine vodi spor, uputno je savjetovati se s odvjetnikom da izvrši uvid u taj spor i procijeni mogućnost da ishod spora utječe na pravo vlasništva ili drugo pravo. Kod nekretnina (stanova) u zgradama koje nisu etažirane, postoji mogućnost da se zabilježbe, tereti i plombe ne odnose na etažni dio koji se kupuje, no to treba prepustiti odvjetniku da provjeri. Također je uputno u ugovor staviti odredbu da prodavatelj jamči da ne postoje neupisani tereti, kako bi se izbjegla mogućnost da je prodavatelj npr. usmeno ugovorio pravo služnosti ili sl. Pored detaljne provjere svih podataka vezanih uz nekretninu, najbolja zaštita kupcu je da odmah po sklapanju ugovora i dobivanju tabularne izjave, preda prijedlog za uknjižbu prava svog vlasništva, kako bi onemogućio da prodavatelj ponovno proda predmetnu nekretninu.

    4.Kolika je cijena da odvjetnik sastavi ugovor, te javnog bilježnika i troškova uknjižbe?

    Odvjetnički troškovi određuju se po Odvjetničkoj tarifi (objavljena u NN 91/04), a na temelju vrijednosti nekretnine. Troškovi bilježnika ovise o tome kako se nekretnina kupuje: ako se ne kupuje putem bankovnog kredita onda se sastoje samo od troškova ovjere potpisa prodavatelja, otprilike 50 kn, a ako se kupuje putem kredita banke, onda postoji i trošak solemnizacije ugovora o hipoteci i popratnih dokumenata, koji se pak određuje po Javnobilježničkoj tarifi, opet na temelju vrijednosti nekretnine. Za uknjižbu prava vlasništva obvezno je platiti pristojbu u iznosu od 250,00 kn u korist državnog proračuna, a ako odvjetnik sastavlja prijedlog za uknjižbu, cijena prijedloga određuje se sukladno Odvjetničkoj tarifi.

    5.Što je sve potrebno za uknjižbu prava vlasništva?

    Za uknjižbu prava vlasništva potrebno je sljedeće:

    a) originalni primjerak ugovora s ovjerenim potpisom prodavatelja b) tabularna isprava (izričito ovlaštenje za uknjižbu prava vlasništva) ukoliko se ne nalazi u ugovoru c) ako je kupac fizička osoba: preslika domovnice (original se pokazuje na uvid) ako je kupac pravna osoba: izvadak iz sudskog registra, ne stariji od 30 dana d) 250,00 kn pristojbe e) zahtjev za uknjižbu (dostupan u obliku formulara na zemljišnoknjižnom odjelu). Ako ga kupac podnosi osobno, onda se podnosi u 2 primjerka, od kojih se jedan s potvrdom o primitku vraća podnositelju zahtjeva, a ako se šalje poštom, dovoljan je jedan primjerak. 6.Gdje i kada se predaje zahtjev za uknjižbu vlasništva nad kupljenom nekretninom?

    Zahtjev se predaje zemljišno knjižnom odjelu nadležnog općinskog suda područja kojemu pripada predmetna nekretnina, najbolje je odmah nakon sklopljene kupoprodaje i dobivanja tabularne izjave

    7.Kako mogu provjeriti u kojoj je fazi moj predmet uknjižbe?

    Predani zahtjev dobiva Z - broj te se upućuje određenom referentu na rješavanje. Provjeru stanja rješavanja predmeta moguće je izvršiti putem telefona ili osobno u pisarnici, odnosno na prijemnom šalteru koji se nalaze u sklopu određenog zemljišno knjižnog odjela. Stanje predmeta također se može provjeriti i putem internet stranica zemljišnih knjiga (http://e-izvadak.pravosudje.hr, pa "Ulaz", pa "Status zk predmeta") Također, može se napraviti i uvid u spis na zemljišno knjižnom odjelu nadležnog suda.

    8.Je li prilikom kupoprodaje i uknjižbe uvijek potreban odvjetnik? Mogu li kupiti ili prodati nekretninu na temelju obrasca ugovora iz Narodnih novina?

    Formalno gledajući, za sklapanje kupoprodajnog ugovora, kao i postupak uknjižbe prava vlasništva, nije potreban odvjetnik. Osoba može sama sklopiti ugovor, kao i predati zahtjev za upis prava vlasništva nadležnim tijelima. Problem postoji, između ostalog zbog velikog broja nekretnina čije vlasništvo nije uredno regulirano, odnosno u zemljišne knjige nisu upisane osobe koje se predstavljaju kao vlasnici. Čest je slučaj kupovine nekretnina bez urednih dokumenata, gdje kupac ne može upisati vlasništvo nad nekretninom, a ponekad čak niti stupiti u posjed iste. Posljedice takve kupovine mogu biti gubitak uloženog novca odnosno dugotrajne parnice upitnog ishoda. Ukoliko se ustanovi da prodavatelj nekretnine nije upisan u zemljišne knjige kao vlasnik iste, a upisani vlasnik ne želi pristati na izmjenu upisa osobe vlasnika, kupac odgovara za svoju neopreznost zbog pretpostavke načela povjerenja u zemljišne knjige. Tim se načelom utvrđuje da je svaka osoba dužna znati sadržaj zemljišnih knjiga, i ukoliko se stvarno stanje razlikuje od onog upisanog u zemljišnim knjigama, mjerodavno će biti stanje u zemljišnim knjigama. Obrazac iz Narodnih novina je standardni obrazac koji se može primijeniti, no ukoliko kupac neće moći upisati pravo vlasništva nad nekretninom zbog pogrešnog popunjavanja obrasca ili drugih činjenica, opet će morati potražiti stručnu pomoć, a moguće da će već biti nanesena velika šteta. Dakle, kupovina nekretnina iziskuje krajnji oprez, te se kod tako velikih investicija preporuča pomoć odvjetnika kao stručne osobe koja se svakodnevno susreće s problematikom upisa, prepoznaje potencijalne poteškoće te može pravodobno reagirati na nepravilnosti u postupku. S obzirom na poznavanje cjelokupne tematike i procedure upisa, proces uknjižbe vlasništva time je znatno brži, jer i najmanje procesne nepravilnosti bitno odugovlače cijeli postupak.

    9.Ako predam ugovor na Poreznu upravu, trebam li ga predavati na gruntovnicu?

    Predavanje ugovora na poreznu upravu je sasvim zasebni postupak od uknjižbe prava vlasništva, te je moguće da je netko uknjižen kao vlasnik, a nije platio porez i obratno. Ove dvije institucije nažalost još ne surađuju, te predavanje ugovora jednoj nema učinka na drugu. Ugovore je potrebno predati i na gruntovnicu i na poreznu upravu, stoga uvijek pripremite više izvornika ugovora za kupca obzirom će samom predajom navedenim institucijama odmah ostati bez dva izvornika.

    www.nekretnine.net

  • Materijali