Ulaz za korisnike

Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo)

Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo)
 
Uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo)
U radu se daje prikaz uspostave etažnog vlasništva novoizgrađenih građevina što obuhvaća građevine koje su izgrađene nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ističe se da se pod etažnim vlasništvom smatra vlasništvo na stanu ili poslovnoj prostoriji kao posebnom dijelu zgrade. Za uspostavu etažnog vlasništva navode se socijalni, gospodarski i prostorno-komunalni razlozi. Istaknuta je iznimna važnost etažnog vlasništva u pravnom prometu nekretnina.

1 Uvod

Uspostava etažnog vlasništva novoizgrađenih objekata podrazumijeva objekte koji su izgrađeni nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima1 (u nastavku ZV), dakle nakon 1. siječnja 1997. godine. Za objekte koji su izgrađeni prije stupanja na snagu ZV-a vrijede prijelazne i završne odredbe ovog zakona. Etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine) proizašlo je iz suvlasničkoga dijela i s njim je trajno povezano preinačenje načina izvršavanja suvlasničkih ovlasti glede neke nekretnine tako da su - s učinkom i prema trećima- ovlasti i obveze osobe kojoj pripada određeni suvlasnički dio nekretnine (odgovarajući dio) usredotočene u prvom redu na neki uporabno samostalni fi zički dio te nekretnine (stan ili drugu samostalnu prostoriju) - kao da je taj dio u isključivom vlasništvu toga suvlasnika. Jednostavnije bi se etažno vlasništvo moglo definirati kao vlasništvo na stanu ili poslovnoj prostoriji kao posebnom dijelu zgrade. Razlozi su uspostave etažnoga vlasništva socijalni, gospodarski i prostorno-komunalni. Etažno vlasništvo je neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.

Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga prostorija. Predmet etažnog vlasništva najčešće je stan uz uvjet da predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Pod pojmom stana, prema članku 2. stavku 1. Zakona o najmu stanova2, smatra se “skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz”. Dakle, pod pojmom stana razumijeva se skup prostorija tako da se jedna prostorija ne može smatrati stanom.

Osim na stanu, etažno vlasništvo može biti uspostavljeno i na drugim samostalnim prostorijama kao što su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.

Pod pojmom poslovne prostorije prema članku 2. stavku 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora3, “smatraju se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz”. Očite su i određene sličnosti s defi nicijom pojma stana (građevinska cjelina, zaseban glavni ulaz). Kao predmet etažnog vlasništva ZV spominje i samostalne garaže koje su i prema prijašnjim propisima mogle to biti. Prema članku 2. st. 4. i 5. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora, “garaža je prostor za smještaj vozila”, a “garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži”.

Uz stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Da bi se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, on treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio.

1 Narodne novine, br. 91/96 , 68/98 , 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06 2 Narodne novine, br. 91/96, 48/98., 66/98., 22/06. 3 Narodne novine, br. 91/96., 124/97. i 174/04.

Etažno vlasništvo ne može postojati na zajedničkim dijelovima nekretnine. Zajednički dijelovi nekretnine4 mogu služiti nekretnini kao cjelini ili samo nekim njezinim dijelovima, te ovisno o tome na tim dijelovima određena prava mogu imati svi ili samo neki vlasnici posebnih dijelova nekretnine. Na zajedničkim dijelovima nekretnine ne može postojati isključivo pravo uporabe jednog vlasnika posebnog dijela nekretnine. U zajedničke dijelove nekretnine koji služe nekretnini kao cjelini ubrajaju se, na primjer, zemljište na kojem je zgrada izgrađena kao i zemljište koje služi redovitoj uporabi zgrade, temelji, glavni zidovi, pročelje, stubište, tavan, hodnici, dizala, instalacijska mreža, bunari, krov, dimnjaci, zajedničke prostorije i slično.

Uspostava etažnog vlasništva može se obaviti na tri načina: 1. na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela, 2. na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine i 3. na temelju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja sa zgradom.

Najznačajnija značajka cijelog sustava etažnog vlasništva je suvlasništvo nekretnine kao cjeline, odnosno načelo jedinstva nekretnine iz kojeg se izvodi vlasništvo posebnog dijela. Dakle, određena vlasnička prava šire se od zemljišta preko zgrade kao cjeline, na posebne dijelove zgrade.

Uspostavu etažnog vlasništva mogu zahtijevati: 1. suvlasnik nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio; 2. zajednički vlasnici koji imaju u svojem zajedničkom vlasništvu barem odgovarajući suvlasnički dio; 3. više suvlasnika te nekretnine na temelju suglasnog zahtjeva, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio; 4. vlasnik zemljišta ili nositelj prava građenja kada dijele nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova.

Etažno vlasništvo uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo” .

Upisi etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu prije se u nas uglavnom nisu provodili ili su se provodili u malom opsegu iako je prijašnji Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrada uređivao postupak upisa etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. To je imalo za posljedicu da u mnogim našim gradovima cijela novoizgrađena naselja s višestambenim zgradama nisu evidentirana u zemljišnim knjigama. Ovakvo stanje objašnjavalo se, od strane nekih sudova, nepostojanjem provedbenih propisa o uknjižbi etažnog vlasništva, no čini se da je najznačajniji razlog bila složenost i skupoća upisa u zemljišnu knjigu. Da bi se stanje barem donekle poboljšalo, donijet je Pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora5 koji je u izravnoj vezi sa Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo.6 Naime, svi ugovori o kupoprodaji koji su sklopljeni prema ovom zakonu morali su se položiti u knjigu položenih ugovora (skraćeno “PU”). U knjigu položenih ugovora upisuje se pojedini stan bez obzira na to je li zgrada u kojoj se stan nalazi upisana u zemljišnu knjigu.

Etažno vlasništvo ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela”.7 Bit ove odredbe je da se od strane nadležnog tijela8 utvrdi da određeni prostor ima karakter stana, poslovne prostorije i tome slično, odnosno da čini samostalnu uporabnu cjelinu, što zapravo znači da se ni pod kojim uvjetima ne radi o zajedničkom dijelu zgrade ili eventualno o dijelu koji se ne bi mogao rabiti samostalno, odnosno bez zadiranja u tuđe posebne dijelove. Spomenutu potvrdu može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je vidljivo da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.

4 U članku 3. Uredbe o održavanju zgrada (Narodne novine, br. 64/97.) detaljno se nabrajaju zajednički dijelovi i uređaji zgrade. Suvlasnici mogu ovo pitanje urediti i drukčije, odnosno ne smatrati zajedničkim dijelovima sve ono što je nabrojano u Uredbi ili pak smatrati zajedničkim dijelovima i neke koji nisu spomenuti Uredbom. 5 Narodne novine, br. 42/91. i 16/94. 6 Narodne novine, br. 43/92., 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95., 11/96., 11/97., 68/98., 22/99., 96/99., 120/00., 94/01. i 78/02.

Osim toga, etažno se vlasništvo ne može uspostaviti dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ZV određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika. Sudska odluka kojom se utvrđuju korisne vrijednosti pojedinog stana ili svih stanova, odnosno prostorija nekretnine značajna je za svakog suvlasnika nekretnine, osobito u slučaju kada ne postoji opća suglasnost suvlasnika o uspostavi etažnog vlasništva.

Na temelju te odluke određuje se i udio svakog pojedinog suvlasnika u pravu samostalne uporabe određenog posebnog dijela nekretnine, a osim toga i u odnosu na ostala prava i dužnosti u vezi s nekretninom kao cjelinom. Sud će, podrazumijeva se iako nije izričito ZV-om izraženo, dostaviti odluku o utvrđivanju korisnih vrijednosti svakom suvlasniku, i to ne samo u slučaju kad se korisne vrijednosti određuju prvi put jer se, primjerice, radi o novogradnji ili se po prvi put uspostavlja etažno vlasništvo, već i u slučaju kad se radi samo o pojedinačnom zahtjevu određenog suvlasnika za promjenom korisne vrijednosti njegova posebnog dijela nekretnine. To je nužno kako bi svi suvlasnici bili upoznati s određivanjem korisnih vrijednosti ili o njihovoj eventualnoj promjeni jer je to za njih vrlo važno pitanje te kako bi mogli pokušati ulaganjem pravnih lijekova u izvanparničnom postupku utjecati na promjenu sudske odluke o utvrđivanju korisnih vrijednosti, ako njome nisu zadovoljni.

2 Uspostava etažnog vlasništva temeljem odgovarajućeg suvlasničkog dijela i korisne vrijednosti

Uspostava etažnog vlasništva na temelju odgovarajućeg suvlasničkog dijela moguća je i bez suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine, ali je i najsloženiji oblik uspostave. Problem pri takvom načinu uspostave etažnog vlasništva jest potreba postojanja pisane suglasnosti svih suvlasnika, Suvlasnici doduše ne mogu uskratiti suglasnost drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio osim ako bi se time ukinula ili ograničila njihova prava na temelju već stečenog etažnog vlasništva.

7 Čl. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine, br. 79/06. 8 To je ured državne uprave u županijama, odnosno Gradu Zagrebu, nadležan za poslove graditeljstva.

Da li je suvlasnički dio nekretnine one osobe koja zahtijeva uspostavu vlasništva na nekom određenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajući, prosuđuje se prema tome je li taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava vlasništva posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. Dakle, da bi se moglo uspostaviti etažno vlasništvo na stanu ili kojem drugom posebnom dijelu nekretnine, važno je koliko iznosi udio pojedinog suvlasnika na nekretnini kao cjelini.

Odnos između suvlasničkog udjela na nekretnini kao cjelini i vlasništva posebnog dijela te nekretnine, koje je izraženo u obliku korisne vrijednosti, mora biti razmjeran odnosno barem jednak, ali suvlasnički dio na nekretnini kao cjelini može biti i veći od vlasništva posebnog dijela, što će omogućiti veći utjecaj takvog suvlasnika na upravljanje cijelom nekretninom, na diobu troškova i koristi i slično. Doduše, korisna se vrijednost stana ili druge samostalne prostorije ne određuje isključivo prema veličini, odnosno korisnoj površini, ali je to ipak jedan od najznačajnijih i najčvršćih kriterija za utvrđivanje korisne vrijednosti.

Pravila ZV-a o utvrđivanju korisnih vrijednosti određuju sljedeće:

  • 1. korisne vrijednosti utvrđuje isključivo sud odlukom donesenom u izvanparničnom postupku;
  • 2. temeljno je pravilo da se korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge samostalne prostorije (korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju);
  • 3. osim korisne površine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i slično, a nisu nastale na trošak samo jednog od suvlasnika;
  • 4. zanemaruju se razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje 2% korisne površine stana ili druge prostorije;
  • 5. prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prilagođene za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase kao i drugi dijelovi nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije;
  • 6. korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju;9
  • 7. korisna vrijednost može se utvrđivati nakon što je gradnja završila, ali i prije završetka gradnje.

    Korisne vrijednosti utvrđuje sud odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, no ako bi se među suvlasnicima pojavilo sporno pitanje, primjerice glede veličine suvlasničkih dijelova tada bi onaj suvlasnik koji ističe to sporno pitanje bio upućen na parnicu što ne bi trebalo utjecati na usporavanje odluke o korisnim vrijednostima jer se ona može donijeti i prije konačnog završetka te parnice. Iako je ZV postavio određena pravila o utvrđivanju korisnih vrijednosti, ona nisu dostatna da sud može u svakom konkretnom slučaju donijeti utemeljenu odluku o utvrđivanju korisnih vrijednosti jer ne postoji provedbeni propis koji bi detaljnije uredio ovo pitanje. Pri izračunavanju korisnih vrijednosti sud koristi pomoć ovlaštenih sudskih vještaka. Korisnu površinu, koja predstavlja jedan od elemenata korisne vrijednosti i to onaj egzaktniji, može se izračunati pomoću građevnog plana ili pomoću stvarnog stanja ako netko izrazi opravdanu sumnju u podatke koje sadrži građevni plan. 9 Odredbe o izračunavanju korisne površine izmijenjene su člankom. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 79/06.).

    Korisna površina izražava se u mjernim jedinicama za površinu, te nakon što je utvrđena ukupna površina primjerice pojedinog stana, izračunava se, prema postojećem stanju, vrijednost po četvornom metru. Upravo postojeće stanje pokazuje ostale razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost. Tu nema čvrstih mjerila, osim što se u ZV spominje shvaćanje u prometu, iskustvo, namjena, položaj i slično. Uzimanjem svih tih elemenata u obzir dobiva se cijena četvornog metra pojedinog posebnog dijela nekretnine koja predstavlja polazište pri konačnom izračunavanju korisne vrijednosti. Množenjem površine i cijene po četvornom metru stana ili drugog posebnog dijela zgrade dobije se korisna vrijednost određene etažne cjeline.

    Ukupan zbroj korisnih vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine predstavlja polazište za izračunavanje veličine suvlasničkih dijelova. Naime, korisna vrijednost pojedinog posebnog dijela nekretnine množi se sa 100 i nakon toga podijeli s ukupnom korisnom vrijednošću svih posebnih dijelova nekretnine. Na taj se način dobije veličina suvlasničkog dijela pojedinog posebnog dijela nekretnine (npr. 28/100, 8/100, 4/100 i sl.).

    Ukupni zbroj (100%) korisnih vrijednosti bit će ostvaren samo u slučaju da se na svim posebnim dijelovima nekretnine uspostavi etažno vlasništvo i da postoji jednak odnos između svih odgovarajućih suvlasničkih dijelova i svih korisnih vrijednosti. U protivnom, ako se na svim dijelovima nekretnine, koji se ne ubrajaju u zajedničke dijelove, ne uspostavi etažno vlasništvo, ili pojedini odgovarajući suvlasnički dijelovi budu veći od pojedinih korisnih vrijednosti, nakon određenih promjena koje se u međuvremenu dogode, korisne bi se vrijednosti mogle ponovno utvrđivati, što će u nastavku biti i spomenuto.

    Ako je suvlasnički dio manji od odnosa korisne vrijednosti stana odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, tada se neće uspjeti uspostaviti etažno vlasništvo. U tom bi slučaju, međutim, kako se čini, bilo pogrešno shvatiti da suvlasnik ne može ostvariti pravo na uspostavu etažnog vlasništva.

    Iako ZV nije razradio ovu mogućnost, sud bi na temelju određene analogije sa slučajem naknadne promjene korisnih vrijednosti, gdje dolazi do toga da suvlasnici međusobno preuzimaju ili prenose one suvlasničke dijelove koji su potrebni kako bi svakom etažnom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon naknadnog utvrđivanja korisnih vrijednosti nužan za uspostavu njegova prava vlasništva na posebnom dijelu, i u ovom slučaju trebao omogućiti uspostavu etažnog vlasništva. To bi se postiglo na način razmjernog ujednačavanja odnosa između suvlasničkog dijela i korisne vrijednosti stana tako da se poveća suvlasnički dio ili da se smanji korisna vrijednost stana što bi podrazumijevalo ili plaćanje određene naknade ili prijenos određenih sporednih dijelova i slično.

    Jednom utvrđena korisna vrijednost stana nije nepromjenjiva kategorija. Sud će ponovno utvrđivati korisnu vrijednost u dva slučaja:

  • 1. zbog određenih promjena nastalih građevinskim zahvatima i
  • 2. zbog promjene stanja stanova, odnosno drugih prostorija koji neposredno graniče ili zbog prijenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi.

    U prvom slučaju zahtjev za promjenom korisne vrijednosti ovlašten je postavljati bilo koji od suvlasnika, a nakon završetka gradnje i svatko tko želi steći vlasništvo posebnog dijela, dok su u drugom slučaju zahtjev za ponovno utvrđivanje korisne vrijednosti ovlašteni stavljati vlasnici posebnih dijelova koji izvode promjene ili prijenos. Sudkoji ponovno odredi neku korisnu vrijednost, ujedno će utvrditi mijenja li se, te ako se mijenja, za koliko zbroj svih korisnih vrijednosti stanova i ostalih posebnih dijelova iste nekretnine.

    Utvrdi li se ponovno korisna vrijednost zbog spomenutih promjena, dužni su suvlasnici međusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasničke dijelove koji su potrebni kako bi svakom etažnom vlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrđenja korisnih vrijednosti nužan za uspostavu njegova prava vlasništva na posebnom dijelu - odgovarajući suvlasnički dio. To znači da je potrebno razmjerno ujednačiti odnos između suvlasničkog dijela i korisne vrijednosti stana tako da bi svi etažni vlasnici i nadalje to mogli ostati, odnosno da bi eventualni novi suvlasnici, također, nakon promjene korisnih vrijednosti, mogli postati etažni vlasnici. Dakle, treba poštovati temeljno pravilo da odgovarajući suvlasnički dio mora biti jednak ili veći od korisne vrijednosti stana glede kojeg se traži uspostava etažnog vlasništva prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine. Preuzimanje i prenošenje suvlasničkih dijelova obavit će se putem besplatnih, odnosno naplatnih pravnih poslova ovisno o tome da li je, odnosno koliko je bilo sudjelovanje ostalih suvlasnika u obavljanju promjena.

  • 3 Uspostava etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika

    Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno i na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine. Suvlasnici nekretnine mogu suglasno odlučiti ograničiti svoja suvlasnička prava tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenog posebnog dijela (etažno vlasništvo) suvlasničke nekretnine, pa makar taj suvlasnički dio i nije toliko velik koliko je inače propisano za odgovarajući suvlasnički dio. Suglasno očitovanje volje svih suvlasnika da će uspostaviti vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine u korist nekog suvlasničkog dijela, smatra se do uspostave vlasništva tog posebnog dijela njihovim sporazumom o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti. Ako su suvlasnici nekretnine suglasno odlučili da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa tada pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava svih suvlasnika o toj njihovoj odluci. Ovdje, naime, postoji potpuna suglasnost suvlasnika glede odnosa suvlasničkih dijelova i prava vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi koji će pojedinim suvlasnicima pripasti, te nije potrebno da sud izračunava korisne vrijednosti. Osim toga, suvlasnici su očitovali jasnu namjeru da dođe do uspostave etažnog vlasništva što su izrazili u određenoj ispravi koju su potpisali svi suvlasnici. Isprava koju potpisuju svi suvlasnici radi uspostave etažnog vlasništva po svojoj je pravnoj prirodi ugovor. Budući da ta isprava zamjenjuje pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti suvlasnici više ne mogu zahtijevati da sud utvrđuje korisne vrijednosti, osim u slučajevima naknadne promjene korisnih vrijednosti. Poništaj te isprave mogao bi se zahtijevati samo ako postoji neki od razloga za ništetnost ili pobojnost pravnog posla jer isprava kojom suvlasnici odlučuju da uspostave etažno vlasništvo predstavlja određeni pravni posao (ugovor). Podrazumijeva se da je odnos između veličine suvlasničkog dijela i posebnog dijela nekretnine s kojim se povezuje razmjeran, odnosno da veličina stana razmjerno odgovara veličini suvlasničkog dijela. Ovo naravno ne vrijedi apsolutno jer ako to odgovara svim suvlasnicima, oni mogu i drukčije odrediti veličinu pripadajućeg posebnog dijela nekretnine koja ne mora odgovarati veličini suvlasničkog dijela. U svakom slučaju smatra se da svaki suvlasnik ima odgovarajući suvlasnički dio i bez obzira što to ne mora uvijek biti tako, jer postoji potpuna suglasnost i namjera suvlasnika da uspostave etažno vlasništvo tako da i svi eventualni rizici glede toga padaju na teret suvlasnika.

    Isprava suvlasnika (ugovor) trebala bi sadržavati određene sastojke na temelju kojih bi se mogao obaviti upis etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. To su prije svega određeni podaci o svim posebnim dijelovima nekretnine i sporednim dijelovima na koje se proteže te određivanje etažnog vlasnika toga dijela. U ugovoru će svakako biti navedena i veličina suvlasničkog dijela pojedinog suvlasnika. Razumije se da će uz ispravu biti podnesen i građevinski plan odobren od vlasti ili drugi plan ako postoje znatnija odstupanja od toga plana. Suvlasnici bi osim toga morali ovjeriti potpise na takvoj ispravi. U slučaju uspostave etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika neće biti potrebna posebna pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine koja se traži općenito kao pravni temelj uspostavi etažnog vlasništva. Naime, takva izričita suglasnost svih suvlasnika pretpostavka je uspostavi etažnog vlasništva na temelju suglasne odluke svih suvlasnika i obvezatno se nalazi u ispravi koja sadrži odluku.

  • 4 Uspostava etažnog vlasništva temeljem očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom odnosno nositelja prava građenja sa zgradom

    Vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom može svojim očitovanjem volje učinjenim zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi. Dioba prava vlasništva na suvlasničke dijelove proizvodi pravni učinak upisom u zemljišnu knjigu; da bi bilo uspostavljeno i pravo vlasništva na posebnim dijelovima zgrade u korist suvlasničkoga dijela nastaloga tom diobom, trebaju se ispuniti i pretpostavke pod kojima je moguća uspostava prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade, s time da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava građenja. ZV ne određuje da odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta ili nositelja prava građenja, odnosno očitovanje volje mora biti u pisanom obliku, no jasno je da je pisani oblik nužan, kako zbog analogije s prethodnim slučajevima uspostave etažnog vlasništva, tako i zbog činjenice da se trebaju ispuniti pretpostavke pod kojima je moguća uspostava prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine, a one moraju biti izražene u pisanom obliku. Te se pretpostavke prije svega sastoje u utvrđivanju razmjernog odnosa između odgovarajućeg suvlasničkog dijela i posebnog dijela nekretnine na kojem se uspostavlja etažno vlasništvo.

    I u ovom slučaju pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava građenja, a kako ovdje postoji samo jedan vlasnik, on samostalno odlučuje te nisu potrebne ničije dodatne suglasnosti. Postoji jedino slučaj kad nositelj prava građenja koji odluči uspostaviti etažno vlasništvo na ovaj način da će možda morati pribaviti suglasnost vlasnika zemljišta na kojem postoji pravo građenja kao teret toga zemljišta, ako je to predviđeno ugovorom o pravu građenja ili bi se protivilo njegovu sadržaju. Jesu li su ispunjene sve pretpostavke za upis u zemljišnu knjigu, a samim time i uspostavu etažnog vlasništva, procjenjuje zemljišnoknjižni sud.

    Podijeli li vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja svoju nekretninu na kojoj tek treba biti izgrađena zgrada na suvlasničke dijelove, on može očitovati svoju volju da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade ako ona bude izgrađena, u kojem će slučaju vlasništvo posebnog dijela biti uspostavljeno tek ako zgrada bude izgrađena te uz ispunjenje svih ostalih pretpostavki. U ovom slučaju etažno vlasništvo uspostavlja se pod odgodnim uvjetom, odnosno bit će uspostavljeno samo ako dođe do izgradnje zgrade, a ako zgrada ne bude izgrađena, neće se ni uspostaviti etažno vlasništvo. Dakle, učinak uspostave etažnoga vlasništva ovisi o ostvarenju ili neostvarenju odgodnog uvjeta koji se javlja u obliku konačnog završetka izgradnje zgrade. Ovaj slučaj treba razlikovati od slučaja kod kojega, kada vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja podijeli svoju nekretninu i pritom sa svakim od dijelova uspostavi etažno vlasništvo, postoji situacija da je zgrada već izgrađena.

    Ako je prodavatelj odredio kako će se upravljati nekretninom, to će djelovati i prema trećima ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi. Dakle, vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja koji je podijelivši svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostavio etažno vlasništvo pojavljuje se kasnije u ulozi prodavatelja stanova ili drugih posebnih dijelova u zgradi. Naime, u ovom se slučaju radi o izgradnji zgrade sa stanovima u etažnom vlasništvu za tržište, odnosno kupoprodaju. Prema svim trećim osobama, a prije svega se misli na kupce, dakle buduće vlasnike tih stanova, ali supsidijarno i na sve eventualne korisnike (npr. najmoprimce), vrijedit će odredba o upravljanju nekretninom ako je zabilježena u zemljišnoj knjizi. To nije u suprotnosti s ostalim odredbama ZV-a iako bi se u prvi trenutak moglo učiniti da jest. Naime, cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenog posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ZV-om nije što drugo određeno. To znači da su omogućene određene iznimke ovom osnovnom pravilu, a jedna od iznimaka je svakako i slučaj kada vlasnik zemljišta, odnosno nositelj prava građenja koji je u korist određenih suvlasničkih dijelova uspostavio etažno vlasništvo u okviru svoje zgrade, odluči prodati stanove ili druge samostalne posebne dijelove, a pritom odredi i način upravljanja koji obvezuje sve treće osobe.

    Razlog zbog kojeg će vlasnik zgrade, odnosno prodavatelj odrediti način upravljanja leži zasigurno u nekom njegovom interesu. Naravno da odredbe o upravljanju koje je postavio prodavatelj ne smiju biti protuslovne zakonskim i drugim propisima. Radi se samo o onim poslovima u vezi s upravljanjem koji omogućavaju određenu dispozitivnost glede utvrđivanja i izvršavanja koja u ovom slučaju ovisi o volji prodavatelja.

    Utvrđivanje ovakve odredbe, koja se može smatrati pogodnošću za prodavatelja, učinjeno je radi toga što je on ovdje jedini i izvorni vlasnik cijele nekretnine i izgrađene zgrade te mu se dopušta i pridržavanje određenih prava koja idu u njegovu korist. Sve treće osobe koje sklapaju ugovor o kupoprodaji ne mogu se smatrati podređenima jer je sačuvana sloboda volje s obzirom na to da one dragovoljno odlučuju hoće li sklopiti ugovor s prodavateljem unatoč odredbama o upravljanju koje ih možda mogu sputavati.

  • 5 Dogradnja, nadogradnja i preuređenje u suvlasničkim zgradama

    Dogradnjom, nadogradnjom ili preuređenjem (adaptacijom) zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim (zajedničkim ili tuđim) zgradama ne može se steći vlasništvo. Jednako tako ne može se steći vlasništvo ni prigradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu.

    Da li onaj koji je obavio dogradnju, nadogradnju, preuređenje ili ulaganje u suvlasničku (zajedničku ili tuđu) zgradu ima pravo na naknadu, određuju pravila obveznog prava. Vlasništvo bi se možda moglo steći samo ako je vlasnik (suvlasnik) dograđene, nadograđene ili prigrađene nekretnine tako odredio.

    U praksi bi se primjerice suvlasnici (etažni vlasnici) mogli sporazumjeti o nadogradnji, pri čemu može doći do promjene korisnih vrijednosti odnosno veličine suvlasničkih dijelova.

  • Materijali