Tržište nekretnina

Rabljeni stanovi stari dvadeset ili više godina traženi su na domaćem tržištu nekretnina zbog uvjerenja mnogih kupaca da su solidnije građeni te se u njih isplati ulagati. Saznajte što sve treba poduzeti odlučite li se za rabljeni stan, kuću ili potkrovlje.

Pitanje iz naslova dijeli potencijalne kupce stana ili kuće na dvije prilično odvojene skupine, dva svjetonazora i pristupa stanovanju od kojih svaka ima svoj način razmišljanja i stavove o uređenju doma. Kupci novog stambenog prostora u pravilu od starog namještaja izabiru i donose samo najpotrebnije, za “prvu ruku” dok se ne snađu, a potom slijedi dug obilazak specijaliziranih trgovina, ispisivanje čekova, računanje rata kredita, “peglanje” kartica…

Do prvog poziva prijatelja i rodbine na domjenak u povodu useljenja, uz malu se zakusku već ponosno pokazuju dvosjedi i trosjedi, stol na rasklapanje , “ludo” jeftine stolice iščupane iz nekog zaboravljenog kuta skladišta. Kuhinja je već posložena, a ugradbeni ormari su u nacrtima. Kante s neiskorištenom bojom još su u spremištu, zlu ne trebalo. Slijedi nova potraga.

Potražnja za rabljenim

Zastupnici kupnje starije gradnje, rabljenih stanova ili kućica s vrtovima njeguju drukčiju filozofiju, dok je njihov smisao za kućna majstorstva i praktičnost nerijetko manji od poriva za romantičnim sklapanjem vlastitog doma “korak po korak”. Pa makar trajalo godinama, ali svaki će komad namještaja biti pomno odabran. Ipak, trendovi porasta potražnje i cijena starije gradnje, ako je za vjerovati novijim analizama tržišta nekretnina, govore o racionalnom promišljanju kupaca i dobrom poznavanju graditeljske tradicije na ovim prostorima.

Rabljeni stanovi stari dvadesetak i više godina smatraju se solidnije građenim nego današnji. Dovoljno je svratiti na internet i posjetiti nekoliko blogova na tu temu, reakcije i pritužbe ponekad gnjevnih kupaca novoizgrađenih kvadrata svjedoče o konstrukcijskim ili arhitektonskim zamjerkama, štetama i kvarovima, manjkavom kvalitetom obrtničkih završnih radova… Često se i kasni s useljenjem, rokovi se pomiču, dok najnovija poskupljenja stambenih kredita dižu kosu na glavi korisnika i tjeraju one još neodlučne na dodatno razmišljanje.

S druge strane, za kupnju rabljenog stana ili kuće treba imati gotovinu, neki drugi prostor ili vikendicu za zamjenu s mogućnošću doplate, kredit na puni iznos cijene, moguće su različite kombinacije. No, i takav je posao ponekad teško sklopiti bez rizika, raskida već dogovorenih uvjeta kupnje, premišljanja prodavca ili kojekakvih jeftinih psiholoških trikova i taktiziranja, neugodnih iskustava koja ponekad tjeraju kupce većim tvrtkama-investitorima ili posredničkim agencijama.

Kako donijeti odluku

Ipak, donijeti odluku za kupnju rabljenog stana nije lako, cijene su na tom segmentu tržišta “plivajuće”, dok vlasnici nerijetko imaju neke zacrtane planove i troškove zbog kojih nerealno postavljaju izračun cijene rabljenog kvadrata. Glavni su čimbenici koji utječu na cijenu, dakako, položaj i kvart, potom pogled s balkona, zelenilo, blizina javnog prijevoza i trgovačkih središta, uređenost okoliša i slično. Treba pri obilasku ogledati i zgradu kao cjelinu, pročelje, ulaz i stubište te procijeniti kako se zgrada održava te kolike su režije u stanu koji vam se sviđa.

Stambena naselja u Novom Zagrebu, primjerice, na nekim dijelovima dokazuju kako se može dobro gospodariti pričuvom, sve češće su skele na neboderima i većim stambenim blokovima, mijenja se stolarija, obnavlja fasada, uvodi kabelska televizija ili uređuju i opremaju parkovi. Takvi objekti reklamiraju dobro gospodarenje, svjedoče možda i o slozi sustanara te “oglašavaju” pogodno okruženje za kupnju stana. Problem je, s druge strane, što je do stana u takvoj zgradi teško doći – rijetko su na oglasnom tržištu jer ih roditelji čuvaju za djecu ili preprodaju privatnim kanalima.

Provjera vlasništva i stanja objekta

Obavezno je provjeriti postoji li vlasnički list te ostalu potrebnu dokumentaciju koja dokazuje porijeklo nekretnine, kako biste se uvjerili da kupujete stan ili kuću u “čistim” okolnostima. Oprez je potreban pogotovo ako vam za oko zapne lijepo neiskorišteno potkrovlje u zgradi s više suvlasnika, koji polažu pravo na dijelove tog zajedničkog prostora. Provjerom imovinskih prava brže ćete procijeniti isplati li se takav pothvat i s koliko osoba ulazite u pregovore.

Već kratak obilazak zgrade prije pregovora može vam pružiti mnogo podataka o krovištu, olucima, napuklinama na fasadi, kakvoći prozora i mogućim prodorima vlage ili plijesni. Potom slijedi ulazak u stan i pažljiva procjena koliko je tijekom proteklih desetljeća ulagano u prostor.

Najbolje se to vidi u sanitarnim prostorijama i kuhinji, stanju keramike, slivnika ili sudopera, sobu je lako obojiti i zamaskirati vlagu ili pukotine za dan-dva. Iskusniji se mogu pouzdati u vlastito znanje, no stručnjak brže otkriva skrivene znakove fušeraja i nedostataka, on već “snimanjem” konstrukcije poznaje mjesta na kojima postoje slabosti ili naprosto poznaje stil gradnje izvođača radova.

Potražite pomoć stručnjaka

Stoga je najbolje odvojiti nešto budžeta za posjet stručnjaka, po mogućnosti graditeljskog vještaka, a može pomoći i prijatelj ili rođak iz graditeljske struke. Posjet stručnjaka pogotovo nije bačen novac pri kupnji manje samostojeće kuće ili polovice dvojnog objekta – dok zaljubljeno gledate “dražestan” vrt i okućnicu, trešnju koja će vas hladiti u ljetnim vrućinama ili gusti zeleni travnjak, zaboravljate na stanje temelja, statiku zgrade, ogradu koja je možda pred raspadom ili krovište koje treba temeljitu rekonstrukciju. Brzopleta kupnja “ušminkane” ruševne obiteljske kuće nepovratno će uništiti san o kućici-slobodici.

Treba vidjeti, primjerice, je li drvena konstrukcija krova zdrava, u kakvom je stanju pokrov, prokišnjava li krov pri naletu velikih kiša, kakvo je prozračivanje i kako se konstrukcija ponaša pri vjetrovitom vremenu. Također, zavodljivo prostran, a neiskorišten tavan neće u bliskoj budućnosti postati rješenje stambenog pitanja podmlatka, ako to ne dopušta statički proračun zgrade ili temelji već tonu.

Usporedna provjera vanjskih i unutarnjih zidova vrlo brzo može pokazati prikrivanje pukotina jer, sobe iznutra mogu lako dobiti sjaj s malo gipsa i svježe boje, dok je krpanje napuklina na fasadi preopsežan zahvat da bi se isplatio prodavcu. Stručno i iskusno oko vrlo će brzo utvrditi sve nedostatke te s bilježnicom u ruci sastaviti popis potrebnih materijala i radova. Čak i ako zbog toga odustanete od kupnje, honorar vještaka bit će neznatan iznos u usporedbi s desecima tisuća kuna koje će vam uštedjeti.

Preuređenje kao biznis

Sve navedene savjete pogotovo treba uzeti u obzir ukoliko ste privatni investitor koji staru nekretninu kupuje zbog preprodaje. U Europi je to prilično razvijena struka i ponekad hobi poslovnih ljudi, koje prati razgranata mreža savjetnika, projektanata, dobavljača, trgovaca i izvođača radova. Povoljniji krediti nego u nas potiču, primjerice u Velikoj Britaniji, male obiteljske poslovne pothvate. Riječ je o kreditu kojim kupac osigurava novac za kupnju nekretnine i njezino uređenje. Potom slijedi daljnja prodaja, naravno, po višoj cijeni te ulazak u malo veći posao.

Slični pothvati popularni su i kao osiguranje stambenog zbrinjavanja u mirovini, a kuća ili apartman se nakon preuređenja iznajmljuju te vlasnici rentom pokrivaju otplatu kredita. Specijalizirane agencije i savjetnici prate poduzetnike u takvom poslu od početka do kraja, dok financiranje olakšavaju i određene porezne olakšice. U Njemačkoj je također mnogo takvih primjera, a banke ulaze u poslove svojevrsnog leasinga nekretnina u kojim stanar-najmoprimac ima i mogućnost prvokupa kad istekne ugovor.

Uz stručnu pomoć arhitekta moguće je staru gradnju tako dotjerati da ona i u novom ruhu zablista kao nekad ili stekne sasvim novu kvalitetu stanovanja. No, uvjet je da se u startu predoče sve želje i potrebe kako bi funkcionalnost novog doma u konačnici došla do izražaja. Arhitekte pritom treba zatražiti za mišljenje prije kupovine stare gradnje, kako bi se na vrijeme utvrdilo kakve su mogućnosti adaptacije i što želite postići preinakama.

Potražite specijalizirane izvođače

Pronaći prave osobe za specifičan i zahtjevan posao adaptacije nije nimalo jednostavno. Nisu svi arhitekti voljni i sposobni učiniti kvalitetan pomak u postojećem prostoru, niti se svi graditelji znaju nositi s problemom rekonstrukcije i adaptacije pa se često može čuti kako su adaptacije “neisplative i komplicirane”. Ako vas potencijalni izvođači odgovaraju od vaših ideja, moguće je i da nisu zainteresirani za taj posao ili u njemu ne vide isplativost, odnosno povoljnu zaradu.

Stoga je bolje odabrati specijalizirane projektante i izvođače (ili obrtnike), koji iza sebe imaju referentan popis radova, stručne i iskusne radnike te odgovarajući alat i opremu, a dobro će doći i preporuka osoba kojima vjerujete. Priučeni zidari i razni honorarni “majstori” neće ispuniti vaše želje, a konačan rezultat bit će skuplji, neovisno o tome uređujete li nekretninu za sebe, najam ili dalju prodaju. Konkurencija u građevini i na našem tržištu predstavlja bitan čimbenik u odlučivanju. Majstori se u praksi još uvijek kontaktiraju po preporuci, a pojedini zahvati planiraju jedan po jedan, već zavisno od količine raspoloživog novca, no ne treba se ustručavati od organizacije malog privatnog “natječaja” za radove.

Svaki će vam iskusan građevinar reći da je od tri ponude ona srednja najbliža realnom iznosu. Također, uz projekt, još je važnije imati kvalitetan troškovnik. Ako ga bude izrađivao izvođač može se dogoditi da u njemu budu i neki nepotrebni radovi, a posebno je teško ponekad dokazati i količinu ugrađenog materijala. Količine iz njega treba dobro provjeriti.

Nadzor i obračun radova

Gradnja ili adaptacija veliki je i ozbiljan posao, neovisno o tome što namjeravate s nekretninom. Ugovorni odnos uobičajen je oblik gospodarske komunikacije pa ga treba preporučiti i u spomenutim pothvatima bez obzira na opseg posla. Stoga je s izvođačem radova najbolje sklopiti ugovor u kojem su definirani radovi, njihova cijena, kvaliteta i rokovi, jamstvo kvalitete za razuman rok uporabe te način obračuna, isplate i nadzora.

Kontrola radova najbolja je prevencija kasnijih eventualnih problema oko kvalitete, nadzor treba povjeriti stručnoj i ovlaštenoj osobi, a isplatu dogovoriti u obrocima, obično nakon svake faze obavljenih radova. To će građevinskom poduzetniku ili tvrtki – izvođaču omogućiti normalno poslovanje i stalnu dopremu potrebnog materijala sa skladišta, a investitoru sigurnost da je isplaćeno doista i korektno odrađeno. Slatkorječivog izvođača koji vas uvjerava da se posluje “na riječ”, a količine materijala dokazuju običnim računom, ispratite do vrata.