Utjecaj urbanističkog planiranja na tržišnu vrijednost nekretnina

Sažetak

Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina u državama članicama Europske unije uređena su pravnim aktima. Tim pravnim aktima uređena je jedinstvena metodologija procjene tržišne vrijednosti nekretnina koju primjenjuju stručni i ovlašteni procjenitelji i koja je obvezujuća u sudskim procesima. Metodologija omogućuje procjenu vrijednosti koja se može postići na tržištu nekretnina. U radu se daje sažeti prikaz utjecaja urbanističkog planiranja na tržišnu vrijednosti nekretnina
Autor:

Mr. sc. Vladimir Krtalić, dipl.ing.građ., stalni sudski vještak za graditeljstvo
UDK 711.4:336.211
1 Uvod

Tržište nekretnina obiluje ponudom niza zemljišnih čestica različite kakvoće ali i posebnih odnosa, tako da se stručnjak za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina rijetko nalazi u mogućnosti da sve odlučujuće čimbenike realno procijeni iz postojećih podataka, dostupnih i zabilježenih o prometu nekretnina, poglavito iz kupoprodajnih ugovora. U cijenama koje se navode u ugovorima (kupovnim cijenama) često je teško otkriti objektivne i subjektivne čimbenike koji su utjecali na utvrđivanje kupovne cijene. U pravilu, u paušalnim cijenama nekretnina ne postoji strukturiranje cijene na: vrijednost zemljišta, vrijednost građevine, vrijednost vanjskog uređenja građevne čestice, te specifi kacija uzgrednih i drugih troškova. Temeljno pravilo za procjenu vrijednosti neke nekretnine – zemljišne čestice, neizgrađene i izgrađene građevne čestice – procjena je koristi koja se može ostvariti njenom uporabom. Ako se radi o izgrađenoj građevnoj čestici, tada se govori o koristi koja se može ostvariti njenim gospodarenjem. Izračun, odnosno procjena realne vrijednosti nekretnine ubraja se u složene zadaće stručnjaka za procjenu nekretnina. Tržište nekretnina je tržište s mnogo nepoznanica i niza posebnih odnosa. O tim posebnim odnosima također ne postoje podaci u kupoprodajnim ugovorima ili se iz njih ne mogu saznati podaci za donošenje realnih zaključaka.

Značenje prikladne i realne procjene izgrađenih i neizgrađenih građevnih čestica nepobitno je i za kupca i za prodavatelja. Procjenjivanje vrijednosti građevnih čestica ima značajnu ulogu u prometu nekretnina, za utvrđivanje visine založnog prava, osiguranja imovine, provođenja postupka uređenja građevinskog zemljišta putem urbane komasacije, izvlaštenja, kao i drugih poslova glede građevnih čestica (utvrđivanje bilance za porezne svrhe, utvrđivanje aktive trgovačkog društva, …)

Glavni preduvjet za utvrđivanje realne tržišne vrijednosti nekretnine: zemljišne čestice, neizgrađene i izgrađene građevne čestice jest sustav planiranja korištenja zemljišta, usklađen s pravnom stečevinom država članica EU, poglavito iz srednje Europe, koji se temelji na obveznom provedbenom urbanističkom planu za sve fi zičke i pravne osobe. Također, važan preduvjet je dopušteni početak gradnje neke građevine na građevnoj čestici koja je pogodna za početak gradnje, odnosno koja je priključena na javnu prometnu površinu, opskrbljena vodom i energijom te zbrinutim otpadnim vodama. Za takvu neizgrađenu građevnu česticu kaže se da je «zrela za građenje» i da doseže najveću tržišnu vrijednost.

Stoga je nužno da i Republika Hrvatska donese pravni akt kojim će biti uređena načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina.

Bez prihvaćenih pravila o načelima procjene tržišne vrijednosti nekretnina koje bi primjenjivali stručni i ovlašteni procjenitelji, i koja bi bila obvezujuća u sudskim postupcima, nije moguće osigurati realne procjene vrijednosti koje bi bile priznate na tržištu nekretnina, u normalnom poslovnom prometu, bez utjecaja posebnih i osobnih odnosa.