Veliko zanimanje za kupnju stanova

Uvodne napomene

U Novom Zagrebu, u naselju Klara, gradi se velika stambeno-poslovna građevina prema programu POS-a (Poticane stanogradnje), što je prvi put nakon pet godina da se takav model stanogradnje, popularno nazvan “Čačićevi stanovi”, događa u Zagrebu. Stanovi bi trebali biti završeni sredinom 2015., a radi se o 332 stana, 12 poslovnih prostora i 418 mjesta za parkiranje, što će ukupno stajati 26,3 milijuna eura. Cijena četvornog metra stana iznosi 1100 eura, ali u skladu sa zakonom nakon završetka izgradnje može se povećati za 7 posto odnosno do najviše 1125,66 eura. Investitor je izgradnje Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), a o potrebi takve gradnje svjedoči i podatak da se više od 1500 građana javilo za kupnju novih stanova.

Osnovni podaci o investitoru

APN ili Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama osnovana je posebnom uredbom hrvatske Vlade na sjednici održanoj 24. travnja 1997., u vrijeme dok je predsjednik Vlade bio mr. sc. Zlatko Mateša (NN 45/97). Iako je akronim uvijek isti, treba reći da se najprije zvala Agencija za posredovanje u prometu određenim nekretninama, a sadašnji je naziv dobila dvije godine poslije (NN 65/99). APN je ovlašten da kupuje ili mijenja nekretnine na području Republike Hrvatske, s iznimkom ako je to uređeno posebnim propisima, a financijska se sredstva osiguravaju iz državnog proračuna i drugih izvora. Pritom Agencija ima i mogućnost odobravanja zajmova za kupnju nekretnina domaćim privatnim osobama.

APN se u početku najčešće bavio kupnjom, prodajom, zamjenom i dodjeljivanjem nekretnina koje su bile u vlasništvu građana s boravkom izvan Hrvatske, a velike su promjene u radu nastale nakon donošenja Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (NN 109/01). Tada je uređena i sustavno organizirana javno poticana stanogradnja radi zadovoljavanja stambenih potreba i poboljšanja kvalitete stanovanja mnogih građana, ali i unapređenja graditeljstva.

Društveno se poticana stanogradnja provodi gradnjom stanova i stambenih zgrada svrhovitim iskorištavanjem javnih i drugih novčanih sredstava, a povrat je uloženog novca osiguran prodajom stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnim uvjetima, osobito povoljnim kamatama i rokovima otplate. Javnim se sredstvima potiče i gradnja i rekonstrukcija, dakle dogradnja i nadogradnja zgrada i obiteljskih kuća (Program “B”) kako bi se osigurali novi stambeni prostori u propisanom standardu, veličini i cijeni, a postoji i mogućnost (Program “C”) financiranja kupnje građevnog materijala.

Nositelji su investitorskih poslova u vezi s gradnjom i prodajom stanova APN i neprofitne pravne osobe koje osim u Zagrebu postoje u Varaždinu, Rijeci, Dubrovniku i Koprivnici.

APN u gradnji stanova posluje javnim sredstvima i sredstvima koja se pribavljaju na tržištu kapitala od poslovnih banaka i drugih financijskih institucija, od građana (kupaca stanova) te drugih osoba koje prema zakonskim odredbama mogu sudjelovati u osiguranju sredstava za izgradnju stanova.

Prednosti su programa POS-a cijena po četvornom metru stana jer je uvedena tzv. etalonska cijena građenja (804,04 eura/m2 korisne površine) koja uključuje projektiranje, građenje, nadzor s PDVom, u što nisu uključeni troškovi zemljišta, uređenja komunalne infrastrukture i priključci, a osigurani su i povoljni kreditni uvjeti. Kupcima je pogodovala i činjenica što su jedinice lokalne samouprave uključene u programe POS-a najčešće za gradnju ustupale zemljišta u svom vlasništvu, a to je znatno smanjivalo troškove uređenja komunalne infrastrukture i cijenu priključaka.

Sve je to bilo krenulo vrlo dobro te su izgrađeni mnogi novi stanovi i kuće. Potom je proces ponešto usporen, u Zagrebu čak i u cijelosti, zbog redovitih promjena vlasti, ali i nadolazeće gospodarske krize. Ipak s uočljivim povećanjem u posljednje vrijeme dosad je APN u suradnji s neprofitnim zajednicama širom Hrvatske ukupno izgradio 5736 stanova u 193 zgrade u čak 73 grada i općine.

APN-om upravlja peteročlano Upravno vijeće kojemu je predsjednica ministrica graditeljstva i prostornog uređenja Anka Mrak-Taritaš, dipl. ing. arh., a članovi su ministar poljoprivrede Tihomir Jakovina, dipl. ing. agr., potpredsjednik Vlade i ministar regionalnog razvoja i fondova Europske unije prof. dr. sc. Branko Grčić, ministar financija Slavko Linić, dipl. oec. i ministar pravosuđa mr. sc. Orsat Miljenić. Kabinet direktora APN-a čine direktor te njegovi zamjenici i suradnici. APN se sastoji od osam odjela koje vode pomoćnici direktora, a u svakom je odjelu ustrojeno po nekoliko odsjeka. APN ima ukupno 72 zaposlena djelatnika.

APN kao investitor, u skladu s predviđenim javnim sredstvima i stambenim potrebama planira gradnju stanova, te uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za graditeljstvo utvrđuje provedbeni program društveno poticane stanogradnje i za to pribavlja potrebna sredstva za izgradnju.

Stanje poticajne stanogradnje

Trenutačno APN gradi ili priprema gradnju približno 1689 stanova, od toga samo APN Zagreb priprema gradnju 1324 stana na lokacijama širom Hrvatske, osim u Zagrebu, još i u Splitu, Malom Lošinju, Ćunskom, Nerezinama, Osijeku, Šibeniku, Lovranu, Puntu, Visu, Komiži, Bolu, Vrsaru, Cresu, Jastrebarskom i sl. U tim mjestima postoji naznaka uključenja i jedinica lokalne samouprave, a slični su programi POS-a već realizirani, primjerice u Puli, Opatiji, Gospiću i Umagu.

Osim u Zagrebu u već spomenutoj Klari, sada se stanovi grade na nekoliko mjesta u Hrvatskoj. Tako se u Benkovcu gradi 15 stanova s jednim poslovnim prostorom. Radovi na gradnji stambeno-poslovne građevine s 15 stanova i jednim poslovnim prostorom započeli su 20. veljače 2012., a ugovoreni je datum useljenja 31. siječnja 2014. Projektiranje i nadzor obavlja Gin Company d.o.o. iz Zadra, a zgradu gradi F.K.T. Inženjering d.o.o. iz Ivanić Grada. U istarskoj općini Funtana grade se tri stambeno- poslovne zgrade s 14 stanova (8 garsonijera, 5 jednoipolsobnih stanova i 1 dvosoban stan) s pripadajućim spremištima i garažno-parkirnim mjestima.

Projektant je Gin Company, nadzor obavlja Jurcon Projekt d.o.o. iz Zagreba, a izvođač je ROG d.o.o. iz Darde. Radovi su započeli 12. rujna 2013., a trebali bi biti dovršeni 14. srpnja 2014.

U Makarskoj se gradi cijelo jedno novo naselje u predjelu Zelenka, sa 130 stanova, 130 parkirno-garažnih mjesta i jednim poslovnim prostorom. Radi se o četiri zgrade međusobno spojene podzemnom etažom. Radovi su započeli 28. listopada 2011. i trebali su biti davno završeni, ali se useljenje stanara stalno odgađa zbog nekih nerazriješenih imovinskopravnih problema. Projekt je izradio VV-projekt d.o.o. iz Splita, zgrade gradi Građevno d.d. iz Vrgorca, a nadzor obavlja Gin Company. U još jednom slučaju završetak stanova kasni zbog izmjene i dopune građevinske dozvole za uređenje okoliša. Radi se o stambenoj građevini s 48 stanova u Opatiji, gdje su radovi započeli 1. veljače 2012. i useljenje je trebalo biti 31. prosinca 2013., a bit će završeni u proljeće 2014. godine.

Projektant je Capital Ing d.o.o. iz Zagreba, izvođač Zagorje-Tehnobeton d.d. iz Varaždina, a nadzor Jurcon Projekt. Ipak 65 stanova s isto toliko parkirno-garažnih mjesta u pulskom naselju Šijana predano je desetak dana prije negoli je bilo planirano. Naime 19. prosinca 2013. ključeve je novim stanarima podijelila ministrica Anka Mrak- Taritaš. Projektant je bio Arhingtrade d.o.o. iz Zagreba, izvođač Radnik d.d. iz Križevaca, a nadzor je obavljao Jurcon Projekt. Radovi su inače započeli 22. svibnja 2012., a završeni 19. rujna 2013.

Od stanova koji se pripremaju graditi svakako treba spomenuti one u istočnom splitskom predjelu Kila – ukupno čak 573. Čini se da je najbliži realizaciji pothvat zvan Kila 3 sa 206 stanova, tri poslovna prostora i 376 garažno-parkirnih mjesta, za koji je projekt izradio Arhitektonski biro Ante Kuzmanić d.o.o. iz Splita. Ostali su projekti Kila 1 sa 164 stana i Kila 4 s 203 stana. I u

Osijeku se nakon deset godina planira gradnja 38 stanova u Vukovarskoj ulici nasuprot tvornici Saponia. Ipak najviše će se novih POS stanova graditi u zagrebačkom predjelu Zapruđe (pokraj Getroa) gdje se prema idejnom projektu u pet tzv. “lamela” namjerava graditi ukupno 519 stanova, 10 poslovnih prostora i 539 garažno-parkirnih i parkirnih mjesta.

Rekli smo već da je najveća moguća cijena četvornog metra POS-ova stana 1125,66 eura, ali su mogući i manji iznosi jer ovise o ugovorenoj cijeni stanova pa se vjeruje da će biti približno 1100 eura. Zajmovi su za te stanove dvojaki jer dio (do najviše 65 %) osiguravaju poslovne banke, dio osigurava POS (s kamatom od 3,7 %), a potreban je i vlastiti udio od 15 %.

Od tog iznosa nitko nije oslobođen, iako je zakonski predviđena mogućnost da obitelji s troje i više djece te dragovoljci Domovinskog rata svoj udio pribroje bankovnom zajmu, a postoji i mogućnost posebnog zajma kod banke u kojoj se podiže osnovni zajam. Otplata traje 30 godina s godinom počeka. Rađeni su i okvirni izračuni mjesečne rate u eurima koja za stan od 33 m2 iznosi 143,5 eura,za površinu od 52 m2 226,12, eura za 77 m2 334,84 eura, a za 123 m2 534,87 eura.

Inače pravo kupnje stana iz programa POS-a imaju svi državljani Republike Hrvatske, a uvjeti i mjerila o redu prvenstva za kupnju posebnom odlukom, s tim što se boduje i životna dob kao svojevrsna prednost za mlade parove, a veličina stana koji se može kupiti ovisi o broju članova kućanstva.

Više o ovoj temi: >>>>  Najveća je moguća cijena četvornog metra POS-ova stana 1125,66 eura, a zajmovi su dvojaki jer ih osiguravaju poslovne banke i POS, dok je udio kupca 15 posto